Досрочное погашение машканты

Досрочное погашение машканты и штрафы

Мои клиенты в процессе оформления машканты часто задают вопрос: “А могу ли я погасить ипотеку раньше? Когда у меня есть право делать перерасчет?”. Давайте разберемся в статье что такое досрочное погашение машканты.

На мой взгляд, досрочное погашение долга — это наше базовое право. Мы можем закрыть раньше времени кредит, если у нас появилась необходимая сумма для полного погашения. То есть, условно, вы сегодня взяли в долг у банка 100 000 шекелей, а завтра хотите вернуть 50 000 — и это ваше право. 

Единственное, в случае с машкантой важно знать нюансы и все делать правильно — ведь есть ситуации, в которых при досрочном погашении может быть штраф. 

Досрочное погашение долга — это наше базовое право.

Лена Эйдельман, эксперт по финансам, машканте и Инвестициям,
о досрочном погашении машканты

Если в процессе выплаты ипотеки в вашем финансовом положении и планах что-то меняется — например, у вас появляется дополнительный доход или ваша зарплата увеличивается вдвое — вы можете обратиться в банк за перерасчетом, чтобы увеличить месячную выплату и уменьшить длительность кредита. Разберемся детальнее, кто, как и при каких условиях может делать перерасчет.

Цель перерасчета

Первый вопрос, который нужно задать себе, когда мы говорим о перерасчете: какова его цель? Вы хотите изменить месячную выплату? Сделать всю машканту дешевле? Сократить срок? Важно ответить на эти вопросы максимально честно и детально.

Дело в том, что часто есть цели, которые могут противоречить друг другу, и это нужно учесть. Например, люди часто путают два основных понятия: 

  • Стоимость машканты — общая сумма процентов плюс привязки, если она у вас есть (обычно это привязка к индексу цен). Эту сумму вы заплатите на протяжении всего срока выплаты машканты. 
  • Месячная выплата — сумма, которую вы платите каждый месяц. И она получается, если сложить тело и стоимость машканты, и полученное число по специальной системе шпицер разделить на период кредита.

Между этими понятиями есть взаимосвязь: часто более низкий платеж — это более высокая стоимость машканты. Объясню, почему.

Три столпа стоимости машканты

Когда мы говорим про стоимость машканты, у нас есть три столпа экономии:

  1. Процент — естественно, что та же ссуда под более высокий процент будет более дорогой. 
  2. Срок — чем более длительный срок выплат, тем будет более дорогая машканта. То есть, 100 000 шекелей под 5% на 10 лет будет дороже, чем 100 000 под 5% на 5 лет. Потому что те же проценты на ту же сумму вы платите дольше. 
  3. Привязка — при одном и том же сроке ипотеки и тех же процентах, если у нас добавляется привязка, она может удорожить стоимость машканты. 

Соответственно, если вы хотите дешевую машканту, то есть, переплатить банку как можно меньше, то вам нужны: 

  • низкие проценты, 
  • короткий срок 
  • и отсутствие привязки.

Но тут есть нюанс: все это вместе даст нам увеличение месячной выплаты. 

Недавно ко мне обратилась пара с задачей уменьшить выплату по машканте. И в процессе обсуждения и подсчетов цель изменилась: мы, наоборот, немного сократили срок выплаты ипотеки (так как пара уже в возрасте), понизили проценты, убрали привязку к индексу цен. Я объяснила ребятам, почему это имеет смысл, и они согласились с моим мнением. 

В итоге, их месячная выплата даже немного выросла — буквально на 150 шекелей. Зато они выиграли в машканте более 400 000 шекелей!

Как часто делать перерасчет? 

На самом деле, вы в любой момент можете проверить, насколько вам выгоден перерасчет. Для этого не нужно ждать какого-то специального момента — достаточно лишь:

  • Достать из вашего онлайн кабинета банка документ, который называется дох итрот силук машканта (דוח יתרות סילוק משכנתא); 
  • Сделать базовую проверку — или самостоятельно, если умеете, или отправить мне — чтобы оценить, насколько имеет смысл делать перерасчет в вашем случае. Такую проверку я делаю бесплатно;
  • И, если перерасчет оправдан, в том числе учитывая и мой гонорар — сделать перерасчет. Если же он не оправдан, значит, не нужно ничего дополнительно делать.

Важно: перерасчет можно делать как в своем банке, так и в другом. Это исключительно наше решение. 

Единственное, если вы решили сделать перерасчет в другом банке, у вас будет более высокая стоимость самого перерасчета: при переходе в другой банк будут дополнительные расходы, как, например, оценка квартиры (шамаут).

Досрочное погашение машканты

Досрочное погашение машканты

Досрочное погашение машканты имеет смысл делать, когда проценты по машканте относительно высокие, и при этом у вас есть деньги, чтобы закрыть долг.

Чтобы сделать досрочное погашение машканты, вам не нужен консультант. Для этого вам нужно обратиться в банковский мокед и сказать, что вы хотите погасить определенную сумму денег. 

Важно: есть минимальная сумма для погашения — 10 000 шекелей. То есть, вы не можете просто взять и досрочно забросить на счет 1000 шекелей — вам нужно сначала насобирать эту минимальную сумму. И тогда в ситуации, когда нет штрафа, за это вы заплатите комиссию 60 шекелей. Напоминаю: при досрочном погашении может образоваться штраф.

Когда вы делаете досрочное погашение машканты, у вас есть два варианта:

  • Уменьшить месячную выплату. Таким образом, вы будете платить меньше в месяц. Из моего опыта, часто досрочное погашение делается именно с этой целью — чтобы месячная выплата была посильная.
  • Сократить срок машканты.  Часто это очень актуально, когда машканта берется в более зрелом возрасте, и хочется закрыть ее до определенного возраста и сократить стоимость машканты. 

Штрафы при досрочном погашении

Штрафы при досрочном погашении машканты (ипотеки) существует не только в Израиле, но и во многих других странах, которые предоставляют ипотеку. И в этом есть определенная логика. 

Как вы знаете, машканта состоит из нескольких маршрутов. Есть маршруты, на которых есть штраф, и маршруты, на которых не может быть штрафа.

Штраф за досрочное погашение машканты актуален в ситуации, когда банк фиксирует ваш процент. То есть, когда он вам дает гарантию, что ваш процент не изменится на ограниченное количество времени или до конца машканты. И если вы хотите досрочно погасить машканту по этому маршруту, банк, в свою очередь, хочет получить компенсацию за те деньги, которые он мог заработать, но не заработал.

Это происходит в ситуации, когда средний процент по машкантам на рынке в момент перерасчета ниже, чем процент по машканте, по которому вы закрыли машканту.

Пример 1:

Допустим, вы закрыли машканту под 5%. А в момент, когда вы решили делать перерасчет, средний процент на рынке — 6%. 

Тогда банк будет рад, если вы досрочно погасите кредит — ведь в этом случае он, условно, берет эти деньги и перепродает их дороже. И тогда вам штраф платить не придется.

Пример 2:

Если сегодня вам продали машканту за 5%, а через какое-то время, когда вы решите сделать досрочное погашение машканты, будет 3%, то банк захочет компенсацию за эту разницу между 5 и 3 процентами. 

При этом, при расчете суммы штрафа будет учитываться и срок машканты: тот же маршрут при тех же цифрах на 30 лет и на 10 лет приведет к разным суммам штрафа.

Самые большие риски штрафа находятся на маршруте, который называется “постоянный процент без привязки к индексу цен” (калац). Поэтому с этой частью нужно быть очень аккуратными. Проблема еще и в том, что, когда вы берете машканту, вы не можете избежать этого маршрута, так как банковская регуляция требует включить его в вашу машканту.

Кроме того, подвержены штрафу маршруты с переменным процентом, который меняется раз в определенное количество лет. То есть, каждый год, 2, 3, 5, 7, 10 лет. И в точке изменения процента штрафов не будет. Но вот внутри периода штраф может образоваться. Правда, из-за того, что срок до точки изменения процента относительно маленький, и штраф будет не таким большим, как в случае с постоянным процентом.

Один из способов защитить машканту от штрафа — это использовать льготную машканту для новых репатриантов. Во-первых, при досрочном погашении льготной машканты нет штрафа. А во-вторых, наличие льготной машканты в вашей машканте дает дополнительные скидки при досрочном погашении других маршрутов.  И поэтому сегодня один из моих способов обезопасить клиентов или понизить потенциальный штраф — вносить льготную машканту для новых репатриантов. 

Как видите, уже на этапе составления машканты важно вместе с консультантом подробно проговорить ваши потребности, планы на будущее, чтобы выбрать такую систему, которая будет отвечать вашим целям и минимизировать риски и размеры потенциальных штрафов. 

Итоги:

Досрочное погашение машканты — это наше базовое право. Мы можем закрыть раньше времени кредит, если у нас появилась необходимая сумма для полного погашения. Единственное, важно знать нюансы и все делать правильно — ведь есть ситуации, в которых при досрочном погашении может быть штраф. 

Чтобы сделать досрочное погашение, вам не нужен консультант. Для этого вам нужно обратиться в банковский мокед и сказать, что вы хотите погасить определенную сумму денег. 

Когда вы делаете досрочное погашение, у вас есть два варианта:

  • Уменьшить месячную выплату. 
  • Сократить срок машканты.  

Штраф за досрочное погашение машканты актуален в ситуации, когда банк фиксирует ваш процент. И если вы хотите досрочно погасить машканту по этому маршруту, банк, в свою очередь, хочет получить компенсацию за те деньги, которые он мог заработать, но не заработал.

Уже на этапе составления машканты важно вместе с консультантом подробно проговорить ваши потребности, планы на будущее, чтобы выбрать такую систему, которая будет отвечать вашим целям и минимизировать риски и размеры потенциальных штрафов. 

Для тех, кому удобнее смотреть 👀

Также вам могут быть интересны наши статьи:

Ответы на вопросы про финансы в нашей группе в Фейсбук — ФИНАНСОВЫЙ ХЮГГЕ

Вам может понравиться