Ипотека (машканта) в Израиле от А до Я: раскрываем все секреты

• Дадут ли мне машканту?
• Сколько денег я смогу получить?
• Сколько я буду платить в месяц?
• Нужен ли мне оценщик?
• Где найти адвоката?

Это только маленькая часть вопросов, которые мне ежедневно задают клиенты на консультациях. Давайте попробуем разобраться в статье, с чего начать и что делать, если вы планируете купить собственную квартиру — или даже если вы только начинаете о ней тихонько мечтать.

Обычно все эти ответы мы с клиентами находим на стратегической консультации по машканте. Это хорошая опция для тех, кто готов изначально разобраться в теме и сделать все качественно, избежав неприятных последствий и разочарования. 

Чтобы качественно подготовиться к будущей покупке жилья — с моей помощью как консультанта или без — давайте по порядку пройдемся по шагам к получению машканты. Поехали?

Шаг 1. Определение стоимости квартиры, на которую можно рассчитывать.

Одна из главных задач подготовки к покупке жилья — понять, на какую сумму семье реально можно искать квартиру. 

Ошибки и небрежность с предварительными расчетами, увы, могут обойтись слишком дорого — и в плане денег, и в плане времени и нервов. Условно, если вы можете себе позволить квартиру за 2 000 000 шекелей, нет смысла искать за 3 000 000. И уж точно не стоит подписывать договор на нереальные суммы — последствия и штрафы в дальнейшем будут серьезными, и придется из этого выпутываться. 

Банковская регуляция в Израиле подразумевает два главных правила (они действуют одновременно): 

1. Ваш личный взнос в покупку жилья должен быть минимум 25% от общей цены.
2. Месячная сумма возврата машканты не должна превышать 40% от дохода семьи.

На этом этапе могут возникнуть две типичных ситуации:

1. У семьи недостаточно денег на личный взнос, но при этом ежемесячный доход достаточен для выплаты машканты. 

Что можно здесь сделать? Например, взять дополнительную ссуду для увеличения размера личного взноса. 

2. У семьи есть деньги на первоначальный взнос, но ежемесячного дохода недостаточно. 

В таком случае, можно проверить варианты гарантов. 

В конце этого этапа станет понятно:

• сколько у семьи своих денег на личный взнос, 
• какая может быть максимальная машканта,
• и сколько должна стоить квартира, которую семья может себе позволить купить (ее можно рассчитать как сумму этих двух цифр). 

Рост цен на недвижимость в Израиле (2007-2024)

Шаг 2. Определение возможной месячной выплаты и дополнительных расходов.

Очень часто один из первых вопросов, который волнует людей: сколько они будут в месяц платить? Как мы уже говорили, эта сумма не должна превышать 40% месячного дохода семьи. И здесь у нас есть простое правило для расчета: на каждые 100000 машканты мы берем месячную выплату в размере 550-570 шекелей. Соответственно, при машканте в 1 000 000 шекелей месячная выплата составит 5500-5700 шекелей. Срок такой машканты — 28-30 лет.

Помимо самого платежа по машканте, важно заранее просчитать возможные дополнительные расходы и пути их финансирования. А сумма таких расходов может быть, начиная от 50 000 шекелей и выше: чем дороже квартира, тем больше будут эти расходы. К ним относятся:

• услуги маклера — до 2% + НДС;
• услуги адвоката — до 0,7% + НДС;
• услуги консультанта по машканте — от 8000 шекелей;
• предварительная оценка — от 3500 + маам;
• при стоимости квартиры выше 1 900 000 шекелей — налог на покупку (при очень дорогих квартирах это существенная сумма);
  другие расходы — 1500 шекелей.

Шаг 3. Поиск подходящей квартиры.

После того, как стало понятно, на какую сумму вы можете рассчитывать, вы отправляетесь искать квартиру, подходящую под все необходимые критерии. 

После того, как вы нашли жилье, которое вам подходит, вы обсуждаете с продавцом два главных момента:

1. Цену квартиры.
2. Дату получения ключей. 

Важно: не стоит сразу спешить с подписанием договора! Хорошая предварительная подготовка “до” значительно облегчает процесс “после”.  Разберем подготовительные шаги далее.

Шаг 4. Первичное подтверждение машканты.

На сегодня можно на сайте любого банка внести данные и получить ишур экрони — бумагу о том, что банк в принципе может дать вам ипотеку. Но, этот документ не накладывает на банк никаких обязательств, так как банк не видел ваши документы и выдал разрешение лишь на основании вашей декларации. Намного эффективнее будет подать документы вместе с декларацией. А если их проверит до этого консультант, так будет еще более серьезно.

Что вам нужно проверить в этом подтверждении:

• на какую сумму банк готов выдать вам машканту;
• примерные сроки ипотеки. Здесь важно понимать, что в Израиле машканту дают на период до 30 лет, если вам не более 55 лет. Если же вы старше 55, сроки ипотеки будут меньше. 

Все остальное — условия машканты, проценты, состав — вас пока не должно интересовать. Этим займемся на следующих этапах.

Важный момент: это подтверждение действует всего 24 календарных дня. После его можно будет обновить.

Дальше вас ждут еще несколько важных шагов:

• Выбор адвоката
• Страховка 
• Оценщик
• Дополнительная ссуда
• Расписание платежей 

Рассмотрим все по порядку.

Шаг 5. Выбор адвоката.

Как только вы выбрали квартиру, получили предварительное разрешение на машканту и готовы двигаться дальше, в процесс нужно подключить консультанта по машканте и адвоката.

У вас может быть свой адвокат. Или же, если мы с вами встречаемся на стратегической консультации, я могу порекомендовать вам адвоката. Учитывая немалое количество сделок, которые прошли через меня за последние годы, я хорошо знаю, с кем стоит работать, а с кем — не очень.

Шаг 6. Оформление страховки.

Дело в том, что в момент подписания машканты вы обязаны сделать битуах хаим машканта — это разновидность страховки жизни, где бенефициаром является банк. 

Что дает такая страховка? В случае, если в процессе выплаты машканты кто-то из членов семьи умирает, страховая компания покрывает остаток по машканте, и второму не приходится выплачивать. 

И тут есть такой момент:

• Если вы молодой, здоровый человек — скорее всего, вам сделают страховку и после подписания договора. 
• Если же вы — человек в возрасте, или у вас есть проблемы со здоровьем — я рекомендую сделать страховку заранее. Во-первых, ее могут просто не сделать из-за медицинских проблем. А во-вторых, такая страховка может стоить очень дорого, и эти суммы стоит заранее учитывать в семейном бюджете. 

Шаг 7. Работа с оценщиком.

Перед выдачей машканты банк обязует привлекать оценщика. Этот специалист выполняет несколько задач:

• во-первых, он проверяет квартиру с юридической точки зрения: с точки зрения планировки, планов, отсутствия незаконных построек;
• во-вторых, он дает свою оценку относительно стоимости квартиры.

В принципе, оценщика можно выбрать из банковского списка уже после подписания договора о покупке квартиры — тогда стоимость его услуг, по субсидированной цене, будет в районе от 800 до 1500 шекелей. Но я все же 

рекомендую обратиться к нему досрочно — после того, как вы выбрали квартиру. И вот почему.

У меня в практике были случаи, когда такой шаг помог клиентам сэкономить много денег и нервов. 

В одном из них оценщик выявил юридические проблемы с квартирой, и сказал, что на нее квартиру не дадут. В банке нам этот момент подтвердили. 

Что было бы, если бы клиенты до этого подписали договор? Они бы заплатили штраф за его невыполнение — обычно он в размере 10%. То есть, от стоимости жилья в 2 500 000 шекелей (а именно столько стоила та квартира) клиенты впустую отдали бы 250 000 шекелей. Тогда как они ограничились оплатой 3 500 шекелей оценщику.

Во втором случае, ребята подписали договор на квартиру стоимостью 2 000 000 шекелей, и рассчитывали на машканту в размере 1 500 000. Но оценщик оценил жилье в 1 800 000 — соответственно, банк подтвердил ипотеку лишь на 1 350 000. Еще 150 000 шекелей нужно было в срочном порядке искать самостоятельно.

Важно: лучше выбирать оценщика из списков банков. Таким образом, потом, когда вам нужно будет предоставить оценку банку, вам не придется два раза платить за одну и ту же услугу.

Шаг 8. Получение дополнительных ссуд.

Бывают ситуации, когда вам не хватает денег на первоначальный взнос. Тогда вам необходимо взять дополнительную ссуду. 

И тут есть нюанс: вы не можете прийти в банк и сказать, что вам нужен кредит на первый взнос для покупки квартиры. Банки не дают деньги на эту цель. Но вы можете взять ссуду на другие цели:

• например, на обучение;
• на ремонт;
• на погашение ссуд и т.д.

В идеале, эту ссуду стоит организовать за пару месяцев до подписания договора. Таким образом банк уже забудет, на что вам нужны были эти деньги, и не свяжет их с вашим первоначальным взносом.

Шаг 9. Составление расписания платежей.

Расписание платежей вы делаете уже с адвокатом. Это тема тоже непосредственно обсуждается до подписания договора. 

И только после того, как все предыдущие пункты будут выполнены,  можно  с легкой душой подписывать договор.

Шаг 10. Подписание договора о покупке квартиры.

Итак, предварительные шаги закончились — и вы уже реально готовы покупать квартиру! Вы подписываете договор и начинается, собственно, процесс оформления машканты.

Шаг 11. Оформление машканты.

Если дата по платежу по машканте — более чем 2 месяца после подписания договора, то у вас образуются каникулы, и вполне можно отдохнуть. За 6-8 недель до оплаты важно обновить документы и заново подать их в банк. И тут вас ждут несколько важных этапов:

1. Состав ипотеки и переговоры в банке — по итогу, вы выбираете банк, с которым будете работать, и договариваетесь о составе машканты.
2. Оценка квартиры — если не сделали ранее, ее нужно сделать. Если позаботились об этом ранее — ее нужно просто переделать на имя банка.
3. Страховка  — вы оформляете страховку жизни (если ранее не сделали) и страховку квартиры.
4. Оформление залога. Машканту вам дают под залог квартиры. Это бюрократический процесс, которым занимается адвокат.
5. Собственно, подписание машканты. 

Далее ваш кейс может уйти на дополнительную проверку, и после нее деньги перейдут продавцу. 

И напоследок, немного расскажу о том, как лично я могу помочь вам приблизиться к мечте о собственном жилье. 

Первое, что важно сказать — я работаю “под ключ”. Когда клиент приходит ко мне и хочет, чтобы я его сопровождала по машканте, ему не нужно искать своего адвоката, оценщика, страховщика. У меня все эти люди есть в команде, они знают мой стиль работы, мои высокие стандарты, и под них подстраиваются. 

Тем не менее, если вы предпочитаете работать со своими специалистами, то я обязательно найду с ними общий язык. 

В рамках сопровождения по машканте я построю оптимальный состав машканты под ситуацию вашей семьи. При этом, я буду ориентироваться на несколько факторов:

• Сколько семья может платить с точки зрения банка.
• Сколько семья может платить с точки зрения семейного дохода.
• Возможный по возрасту срок машканты.
• Планы на досрочное погашение.
• Планы на повышение дохода.
• На какие маршруты я могу получить сейчас в банковской системе наилучшие условия.

Прежде всего, я обязана ⅓ машканты поставить под постоянный процент, так как это правила Центробанка. Остальное же остается на мое усмотрение — сегодня в банковской системе есть много вариантов переменных процентов. Они могут меняться раз в месяц, раз в год, 2,3,5, 7,10 лет. 

У каждого такого маршрута есть свои преимущества и недостатки. Также не каждый маршрут есть во всех банках. То есть, в одном будет переменный процент каждые 2 года, а в другом — каждые 5 лет. И поэтому искусство построение состава в наше время включает навык делать разный состав под каждый банк.

Также, при необходимости, я помогу вам воспользоваться льготной машкантой для новых репатриантов. Она чуть дешевле, чем аналогичные обычные маршруты, и дает скидки на штрафы при досрочном погашении. 

Таким образом, мы вместе приходим к оптимальной машканте для вашей конкретной семьи. И это, прямо-таки, творческий процесс, который учитывает много факторов. Подробнее о моем сопровождении можно посмотреть здесь.

Итоги:

Шаги к получению машканты:

• Шаг 1. Определение стоимости квартиры, на которую можно рассчитывать.
• Шаг 2. Определение возможной месячной выплаты и дополнительных расходов.
• Шаг 3. Поиск подходящей квартиры.
• Шаг 4. Первичное подтверждение машканты.
• Шаг 5. Выбор адвоката.
• Шаг 6. Оформление страховки.
• Шаг 7. Работа с оценщиком.
• Шаг 8. Получение дополнительных ссуд.
• Шаг 9. Составление расписания платежей.
• Шаг 10. Подписание договора о покупке квартиры.
• Шаг 11. Оформление машканты.

На всех этих этапах лучше и выгоднее работать со специалистом. Детальнее о моем сопровождении в покупке квартиры — здесь.

Путеводитель по машканте в Израиле (фрагмент)

Фрагмент путеводителя бесплатно. Для тех, кто хочет разобраться в квартирном вопросе и купить собственное жилье
Бесплатно