Квартира в Израиле: мечта, которая может стать реальностью

Содержание

Шаг 1. Решите, какую квартиру вы покупаете и сколько она стоит.
Шаг 2. Найдите подходящую квартиру.
Шаг 3. Сделайте ⁠предварительные проверки квартиры.
Шаг 4. ⁠Подпишите договор на квартиру.
Шаг 5. ⁠Переходите к оформлению машканты.
Итоги

Я знаю точно, что многие израильтяне хотят купить квартиру. Но действительно ли всем доступна эта покупка? Какие шаги нужно сделать, чтобы мечта о собственном жилье стала явью? Давайте разбираться в статье.

Скажу сразу: на мой взгляд, квартира в Израиле доступна если не всем, то многим. Но для этого важно последовательно пройти 5 больших шагов:

Шаг 1. Решите, какую квартиру вы покупаете и сколько она стоит.

Важные вопросы, на которые нужно ответить на этом шаге:

Какова цель покупки: квартира для жилья, или для инвестиций?

Я не считаю, что подход к покупке квартиры для инвестиций будет сильно отличаться от подхода к выбору квартиры для жилья. Тем не менее, чем яснее цель, тем легче будет определить нужные характеристики для выбора.

К тому же, как вариант, можно купить квартиру для инвестиций в одном месте, а самим жить на съемной квартире там, где вам удобно. То есть, купить квартиру дешевле на периферии, а жить в центре. Такой подход выглядит здравым, учитывая факт, что цены на жилье в Израиле за последние 20 лет очень сильно поднялись и будут и дальше расти. И эта квартира для инвестиций может быть реальным первым шагом к будущей покупке квартиры своей мечты.

Где должна находиться ваша будущая квартира? Здесь есть несколько подпунктов — и вы можете добавить то, что важно именно для вас:

транспортная развязка. Желательно брать квартиру, где есть общественный транспорт — особенно, если у вас нет машины. Места, которые котируются — это те, где есть или в будущем планируется остановка поезда, электрички, метро и т.д. То есть, существует закономерность между стоимостью жилья и качеством общественного транспорта в округе.
все для детей. Если у вас есть дети, наверняка, вам важно, чтобы в доступе были детские учебные заведения, садики, школы, кружки.
все, что касается общественной жизни: клубы, театры, рестораны, магазины. Все это на сегодня определяет наше качество жизни.

Здесь, конечно же, у каждого может быть свой подход. Кому-то мил домик в деревне, а кому-то, наоборот, удобнее жить в городе, где все в пешей доступности. Это вопрос образа жизни, который вы хотите вести.

близость к работе. Будете ли вы в будущем тратить каждый день час-полтора на дорогу — или, наоборот, хотите квартиру в месте, где можно за 10-15 минут добраться до офиса? Конечно, очень часто квартиры в центральных городах стоят дороже — но вам нужно решить, в чем ваш приоритет.
планы относительно развития города. В мэрии обычно находятся планы того, какое строительство дорог, университетов, торговых центров планируется. И все это можно узнать заранее.

Все эти исследования можно сделать дома, не выходя из-за компьютера. Тем не менее, я очень рекомендую пройтись и посмотреть на места, которые вам более-менее понравились, в разные часы. Посмотреть, какие люди там живут, насколько чисто, шумно, насколько вам в целом нравится.

Каков ваш бюджет на покупку жилья?

Это естественно, что многим нравятся квартиры за 5-10 миллионов шекелей. Но далеко не каждый может рассчитывать на такую сумму при покупке жилья.

Стоимость жилья, которую семья реально может себе позволить, высчитывается на основании двух основных правил Центробанка:

Первое правило: при покупке единственной квартиры вы должны внести 25% первый взнос. Соответственно, банк может выдать нам машканту на 75% от стоимости квартиры.
Второе правило: ежемесячная выплата по машканте не должна превышать 40% от дохода.

Приведу пример расчета.

У семьи есть деньги на первоначальный взнос в размере 200 000 шекелей, и ежемесячный доход 20 000.

По первому правилу, если 200 000 — это 25%, то 75% (сумма возможной машканты) — 600 000 шекелей. И семья может купить квартиру за 800 000.

По второму правилу: если доход семьи в месяц 20 000, она может платить за машканту максимум 40% — это 8 000. И тогда максимальная машканта может быть около 1 600 000 шекелей — но их семье не дадут, потому что нет достаточного личного взноса.

Значит, в данном случае, если ничего не делать и не искать возможности увеличить личный взнос, машканта, которую может себе позволить эта семья — 600 000 шекелей, а общий бюджет квартиры — 800 000.

Если же семья все же хочет купить квартиру за 1 600 000, ей необходимо найти еще 200 000 шекелей личного взноса. Такой вопрос можно решить с помощью различных ссуд в банке.

Обратите внимание: помимо этого, очень важно оставить отдельно деньги на дополнительные расходы. Услуги маклера, адвоката, консультанта по ипотеке, оценщика — все это может стоить десятки, а то и сотни тысяч шекелей и доходить до 10% от стоимости квартиры. Может быть налог на покупку квартиры, если квартира более дорогая. Поэтому все это важно учитывать.

После ответов на эти вопросы и предварительных расчетов можно начинать непосредственно искать нужное жилье.

Шаг 2. Найдите подходящую квартиру.

На этом шаге у вас есть варианты: искать жилье самостоятельно, или с помощью маклера. Услуги маклера сейчас стоят в районе 2%, плюс НДС.

Есть мнение, что самостоятельный поиск — это всегда лучше. Но это не всегда так:

Во-первых, маклеры есть разные, и наша задача — найти именно своего человека.
Во-вторых, с маклером не обязательно всегда будет дороже. Иногда он найдет вам квартиру лучше и дешевле, и будет намного выгоднее заплатить ему за услуги.
В-третьих, с маклером можно торговаться и договориться на более низкую сумму — особенно, когда на рынке маленькое количество сделок.

Если же вы решили искать самостоятельно, вам в помощь:

сайты Яд штаим, Мадлан,
Facebook-группы, WhatsApp-группы района или города, где вы хотите покупать. На сегодняшний день в каждом районе и городе есть несколько местных групп на русском, на иврите.

Также можно пройтись по району в поиске объявлений, или распечатать маленькие листовки о том, что вы ищете квартиру в определенном доме или районе.

Учтите, что поиск квартиры — это в какой-то мере работа, которая заберет ваше время, нервы и затраты. Поэтому стоит к этому подготовиться и выделить эти ресурсы.

Шаг 3. Сделайте ⁠предварительные проверки квартиры.

Какие основные досрочные проверки могут быть?

Первое — оценка шамаем, оценщиком. В принципе, когда вы берете машканту, вы обязаны взять оценщика, который предоставит свои выводы банку. Такой оценщик субсидируется банком и стоит дешевле, чем рыночная цена оценки. Но вы можете взять этого же оценщика предварительно до подписания договора.

Чем вам будет полезна оценка?

Во-первых, для подтверждения суммы будущей машканты. Если оценщик даст более низкую сумму оценки, чем в договоре, то банк будет давать вам 75% именно от этой суммы, а не от числа в договоре. Соответственно, разницу придется искать самостоятельно.

Во-вторых, оценщик проверяет квартиру с юридической точки зрения и с точки зрения планировки. У меня есть не одна история, когда семья сделала предварительную оценку, и в результате шамай написал прямым текстом: “Ребята, на эту квартиру машканту не дадут. У нее юридические проблемы”. Если бы семья этого не знала, контракт был бы подписан, а машканту бы не дали. Кроме того, они заплатили бы штраф за нарушение договора в размере 10% от стоимости квартиры. Поэтому предварительная оценка — это ваш страховой полис по многим вещам касаемо вашего жилья.

Второе — дополнительные ссуды. Если вам нужен дополнительный кредит для первого взноса, возьмите его заранее. В банке нельзя прийти и сказать, что нужна ссуда для первого взноса — на эту цель деньги не дают. Но можно попросить ссуду под другие цели, и оставить ее на счету на месяц-два, чтобы у банка не было вопросов.
Третье — страхование. Особенно это важно, если у вас есть какие-то медицинские проблемы или вопрос по поводу возраста. Если вам за 55-60 лет, такая страховка будет стоить уже более серьезную сумму, чем в молодом возрасте. И эти расходы важно планировать.
Четвертое — предварительное разрешение на машканту (ишур икрони). Это документ от банка о том, что он готов рассмотреть возможность дать машканту.

На сегодняшний день многие маклеры и продавцы тоже хотят видеть разрешение на машканту до того, как вести с вами предметные разговоры о покупке квартиры. Здесь разрешение на машканту — это знак серьезности вашего намерения и платежеспособности.

Все эти пункты очень желательно пройти до подписания договора. Потому что если что-то пойдет не так после, вас могут обязать к штрафу в районе 10% от стоимости договора — а это огромные деньги.

Шаг 4. ⁠Подпишите договор на квартиру.

Подписание договора делается непосредственно с вашим личным адвокатом.

Важно выбрать адвоката, которому вы доверяете. Его задача — защищать ваши интересы. Поэтому я строго не рекомендую брать адвоката на двоих, чтобы избежать конфликта интересов у него самого.

Важно: ни в коем случае не подписывайте «зихрон дварим» (договоры на салфетках) и без предварительной проверки.

Шаг 5. ⁠Переходите к оформлению машканты.

После того, как у вас уже есть ишур икрони, вам необходимо:

Сделать состав машканты.
Провести переговоры с несколькими банками и окончательно выбрать тот, с которым вы продолжаете работать.
Сделать оценку (если вы не сделали этого ранее).
Оформить страховку (если вы не сделали этого ранее).
Оформить залог — это бюрократический процесс, который занимает какое-то время. Обычно этим занимаются ваш адвокат вместе с адвокатом продавца.

После того, как все документы готовы и они пришли в оригинале в банк, вы приходите в банк. В некоторых банках также можно подписать документы по Zoom.

После подписания идет перевод денег.

Вот, собственно, и весь процесс получения машканты. Я считаю, что если вначале была проделана качественная предварительная работа, то потом все должно пройти достаточно гладко. И помочь в этом процессе вам может консультант по машканте. Его задачи:

стратегически грамотно построить вашу сделку, чтобы она подходила вам не только сегодня, но и через несколько лет;
учесть все возможные изменения, которые будут у вас в доходе, возможность досрочного погашения машканты, личные изменения;
проверить, что семья не только может получить машканту, но и может с ней жить на протяжении многих лет;

оптимизировать стоимость машканты — убедиться, что вы не будете переплачивать лишние деньги банку.
координировать процесс — адвокатов, оценщиков, банки, страховку;
и, как результат — сэкономить вам время, силы и деньги.