Недвижимость или биржа: вот в чем вопрос

Содержание

Недвижимость
Фондовая биржа
Как же выбрать?
Итоги

Этот вопрос появляется в огромном количестве разных финансовых групп на русском языке, на иврите, на английском. Давайте пройдемся по характеристикам каждого варианта и постараемся определиться, какой из них лучше — и для кого.

Недвижимость

Начнем с недвижимости. Покупка квартир в Израиле — это тема, которая волнует абсолютно любого. Неважно, у вас есть квартира, вы мечтаете о ней, собираетесь ее купить — или огорчаетесь из-за того, что вам она не светит.

Для чего мы покупаем недвижимость? Для:

проживания нашей семьи
или для каких-то коммерческих целей — как, например, офис или магазин.

Покупать недвижимость можно:

в Израиле или за границей;
самостоятельно или через какой-то фонд, который от вашего имени совершает покупку.

Где зарыты деньги? Ответ состоит из двух частей — ренты и прибыли от продажи.

Рента — это платеж, который мы получаем за сдачу своей квартиры. На сегодняшний день средняя рента по Израилю — от 2,5, до 4% на долгосрочное жилье.

Но, естественно, человек, который покупает квартиру для инвестиций, не рассчитывает лишь на ренту. Это не самое важное. Главный его расчет — на то, что квартира поднимется в цене — и если он купил за миллион, то через пару лет она будет уже стоить полтора-два.

Прибыльность квартиры — это совокупная сумма дохода в год. Допустим, квартира поднялась в цене на 5%, плюс 3% у вас была рента — значит, в общем вы заработали на этой квартире 8%.

Основные свойства инвестиций в недвижимость:

Очень низкая ликвидность. Даже если у вас покупатель стоит под дверью, и готов заплатить деньги, вам понадобится пару недель на переоформление квартиры. И это очень долго, по сравнению с фондовой биржей, где это делается буквально за считанные минуты.
Высокий первоначальный взнос. Для того, чтобы купить первую квартиру в Израиле, нужно заплатить 25% своих личных денег. Чтобы купить вторую — уже 50%.

Если вы улучшаете жилье — продаете старую квартиру с целью купить новую — банк вам даст до 70% от стоимости квартиры.

Как видим, вы должны принести немало денег из собственного кармана — и далеко не у каждого есть эти суммы.

Высокие дополнительные расходы. Затраты на сделку могут дойти до 10% — и это без учета стоимости ремонта. К ним относятся оплата маклера, адвоката, специалиста по машканте, оценщика и т.д.
Налоги. Если ваша квартира стоимостью выше чем 1,9 млн. шекелей — вы должны будете уплатить также налог на покупку квартиры. Когда речь идет о второй квартире, он начинается от 8% и, при очень дорогих квартирах, может дойти и до 10%.

Помимо этого, при продаже квартиры есть налог на прибыль — в районе 25% на чистую прибыль за вычетом инфляции.

Если вы сдаете квартиру и получаете за нее чуть больше чем 5600 шекелей, вы должны будете заплатить 10% налог на ренту.

Расходы на простой жилья. Когда мы покупаем квартиру и сдаем ее, нужно взять в расчет, что какое-то количество денег у нас уйдет на простой — когда в квартире не будет людей, нужно будет делать дополнительные ремонты, или кто-то не заплатит. Эти расходы могут доходить до 15% от общей суммы аренды, которую вы получаете.

Еще важный момент по поводу инвестиций в недвижимость. Они считаются неэффективным рынком, тогда как инвестиции в фондовую биржу — эффективным. И это логично:

на бирже очень высокий процент информации известен всем участникам рынка — а в случае с недвижимостью это не так;
когда есть хозяин квартиры, у него есть преимущество: он знает про свою квартиру намного больше, чем покупатель;
более того, сам процесс строительства имеет много препятствий, и за счет этого тоже рынок недвижимости считается неэффективным.

В то же время, за счет неэффективности рынка, на рынке недвижимости могут скрываться находки по очень выгодной цене. Но чтобы их найти, надо будет обойти много квартир и хорошо изучить рынок недвижимости.

Фондовая биржа

Главные особенности инвестирования на фондовой бирже:

Низкий порог входа. Сегодня можно начать инвестировать, имея 100, 200, 300, 500 шекелей в месяц. Более того, комиссии при входе тоже не очень высокие. Соответственно, в фондовую биржу могут вкладываться люди любого достатка — и это ее огромное преимущество, потому что не нужно ждать, пока накопятся деньги.
Возможность контролировать риски. На фондовой бирже легче контролировать риски за счет диверсифицированного портфеля.
Высокая ликвидность. Как мы уже говорили, на бирже все намного проще и быстрее, чем с недвижимостью: нажал на кнопочку — и сразу все купилось.
Низкие комиссии и стоимость сделки. Кроме того, на фондовой бирже нет тут налога на покупку. Но есть налог на налог на прибыль с дивидендов в размере 25%. Суммы налога на дивиденды могут немного разниться в зависимости от страны.
Возможность реинвестирования. Допустим, вы получили дивиденды с вашего портфеля. Вы можете взять эти деньги и опять инвестировать их — и за счет этого ускорить процесс роста вашего портфеля и вашего капитала. В случае с недвижимостью такого варианта нет — и люди либо инвестируют доход от квартир во что-то другое, либо, что чаще всего, просто тратят эти деньги.
Отсутствие ежемесячной платы. В случае с арендой жилья, вам ежемесячно приходит определенная сумма. На фондовой бирже этого нет — часто дивидендов может не быть, или они аккумулируются обратно.
Прибыльность — зависит от уровня риска (от 0,5% от портфеля в год). Напомню, что в случае с квартирой мы говорили о 8-15% дохода от аренды.

Как же выбрать?

Однозначного ответа, конечно, не существует. Вам предстоит выбрать для себя. И здесь важны не только цифры, но и чувство комфорта и безопасности.

Важные вопросы, ответы на которые помогут принять решение:

Есть у вас деньги там на первый взнос за квартиру? Если денег нет, лучше все-таки начинать с фондовой биржи.
Это у вас первая квартира или вторая квартира? Я считаю, что для людей в возрасте имеет смысл все же рассматривать покупку первой квартиры. Со второй надо уже больше сравнивать и считать — насколько это выгодно? Какую машканту вам могут дать и т.д.
Готовы ли вы взаимодействовать с арендодателем? Люди очень часто этого боятся — вдруг им испортят квартиру, что-то поломают. В случае с фондовой биржей этого всего нет.

Если вы честно и беспристрастно оцените свои вводные данные, вы увидите подходящее именно вам решение.

Если же вы сомневаетесь и не уверены, как поступить, а также хотите больше изучить тему инвестирования — ждем вас в нашем Клубе “Pro_деньги в Израиле”. Там мы за руку проведем вас по видам инвестиций и поможем выбрать наиболее подходящий для вас вариант.