Нюансы машканты: что готовы предложить банки в Израиле тем, кто планирует купить жилье?

Рост инфляции, и связанное с ним повышение прайма и выплат по машканте повлекли за собой массу новых вопросов: а стоит ли в принципе сейчас, в 2023 году, “влезать” в ипотеку? Что будет с ценами на недвижимость? Как повлияет изменение ставки Центробанка на покупку квартиры? Как банки готовы облегчить нам процесс получения машканты? Как превратить квартиру в пенсию? Ответы на эти и другие вопросы — в нашей статье.

Покупка жилья: что будет с ценами и ставками по машканте?

И начнем мы, пожалуй, с главного вопроса, который волнует многих в нашей переменчивой ситуации: а стоит ли сейчас в принципе покупать квартиру? Насколько вырастет прайм — а вместе с ним, и ежемесячные платежи по машканте? И вообще, может, лучше подождать год-два, вдруг цены начнут падать? Как это произошло, например, с ценами жилья в Канаде, где они снизились на очень внушиьтельный процент за последний год. 

Начну с последнего вопроса. Мой опыт и выводы директоров банков, которые я услышала недавно на финансовой конференции, едины: в Израиле снижение цен на жилье не ожидается. Возможно, где-то будет небольшое снижение, максимум на 2-5%, но скорее всего, квартиры просто перестанут так расти в цене, как это было в прошлые годы — на 20%. А если смотреть на долгий срок, то в среднем ждем изменения цен в промежутке от -5 до + 5%.

Что касается повышения ставки Центробанка, то ожидается, что она будет замедляться — на сегодня  ( 6/3/23) она 4,25%, соответственно, прайм 4,25+1,5= 5,75%. Основное повышение уже позади.

Кроме того, ожидается, что инфляция будет падать и придет к 2,5-3%, и тогда, возможно, ставка Центробанка даже снизится. Но все равно прайм будет на уровне 4-5%.

Поэтому, если вы рассчитываете на падение цен и ставок на 50%, это заведомо нереально. Если вам важно и нужно купить квартиру — покупайте, но главное — сделать это с умом, честно оценив свои возможности и перспективы. Детальнее о том, как по шагам оформить ипотеку, в нашем “Путеводителе по машканте в Израиле” (ссылка).

Покупка жилья: шаги навстречу со стороны банков

Кто сталкивался с оформлением машканты, знает, насколько это непростой и долгий процесс. Но здесь у меня есть несколько хороших новостей для будущих получателей ипотеки:

1. Банковский рынок идет в сторону дигитализации. Это значит, что и клиентам, и консультантам по ипотеке будет проще общаться с банками — многие вопросы получится решать без физического присутствия в банке. Например, банк Мизрахи уже сделал возможность для сложных случаев, нестандартных ситуаций с машкантой подписывать соглашения по зуму. Это поможет ускорить процесс и сделать его более эффективным.
   
2. Банки могут предлагать гибкую машканту — это сложный формат, в котором заемщику предлагается много разных вариантов выплаты вместо стабильной суммы на протяжении многих лет. Например, сегодня у вас маленький ребенок, который ходит в частный детский сад. Банк предлагает вам платить это время по 4000 шекелей в месяц. А через год, когда малыш переходит из частного садика в государственный, вы начнете платить на 2000 шекелей в месяц больше. То есть, учитывается ваша конкретная финансовая ситуация и реальные возможности.
   
3. Если вы “задыхаетесь” от долговой нагрузки — кредитов, машканты — банки могут предложить вам объединить ссуды с машкантой. Правда, этот вариант подходит лишь для тех, у кого уже есть квартира. Главное условие: машканта должна быть до 50% от стоимости квартиры. Например, у вас есть квартира стоимостью 1 000 000 шекелей. И есть долги, с которыми вы не справляетесь, в сумме 150 000 шекелей, плюс остаток машканты  300 000. В таком случае, вы можете долги можно добавить к машканте, и платить 150 000 + 300 000 =450 000, это меньше 500 000 — половины стоимости жилья.

Важный момент: объединение долгов сократит вашу месячную выплату по машканте и ссудам, но не даст экономии. Это временное механическое решение, некоторая передышка от снежного кома навалившихся ссуд. Но чтобы выровнять ситуацию, нужно обязательно поменять финансовые привычки: сбалансировать бюджет, начать вести учет и искать выгодные для вас решения. Просто объединить кредиты и продолжать жить без перемен, увы, не поможет.

4. Банки позволяют вам выплачивать квартиру, купленную на другого человека. Например, вы хотите помочь купить квартиру детям, которые лишь в начале карьеры и мало зарабатывают. С точки зрения банка, они не могут получить машканту. И тогда вы можете поменяться с ними местами — квартира будет записана на них, а вы как родитель будете заемщиком. По этому же принципу можно купить квартиру и для пожилых родителей, чтобы они на старости лет пожили в хороших условиях.
   
5. Некоторые банки и финансовые учереждения, например,  банк Мизрахи, могут предложить вам превратить квартиру в пенсию. Что это значит на практике? Допустим, у вас есть выплаченное или почти выплаченное жилье, и вы можете под него взять так называемую “машканту наоборот” — машканту афуха — и получить в банке крупную сумму на пенсию или на другие цели, например, чтобы инвестировать и получать пассивный доход. Дальше заемщик может либо возвращать этот долг ежемесячно, либо же после его смерти квартира продастся, банк заберет себе нужную сумму, а остаток получат дети.

Второй доступный вариант — машканта пенсионит — когда банк ежемесячно платит пенсионеру определенную сумму в счет машканты. И так же, как в предыдущем случае, тогда после его  смерти дети могут оплатить долг или продать квартиру. 

Важный момент: в таких случаях сумма долга никогда не будет выше стоимости квартиры, поэтому не стоит переживать, что дети получат в наследство долги родителей.

Выводы:

Макроэкономическая ситуация в Израиле говорит, что ни сильного подорожания, ни сильного подешевения квартир — и процентов по машканте — ждать не стоит. Поэтому, если вы настроены взять машканту — берите, но важно это сделать с умом. Детальнее — в нашем “Путеводителе по машканте в Израиле”.

Кроме того, банки готовы предлагать заемщикам интересные возможности:

• оформлять документы дигитально, например, через зум;
• платить гибкую машканту в зависимости от финансовых реалий в разные периоды;
• объединять ссуды с машкантой;
• выплачивать квартиру, купленную на другого человека;
• и даже превращать квартиру в пенсию.