Покупка квартиры на бумаге у каблана

На сегодня покупка квартиры на бумаге у каблана — очень популярный способ приобретения жилья, который везде рекламируется. Наверняка, вы слышали о такой возможности от друзей или знакомых. 

Но в то же время, в этой теме есть много подводных камней. Как сделать покупку у каблана максимально безопасной и комфортной? Как не получить вместо долгожданного дома “кота в мешке”? Найдем ответы в статье.

Не секрет, что за последние 2 года проценты Центробанка поднялись: на сегодня ставка Центробанка — 4,5%, прайм — 6% (май 2024 год). И это пагубно повлияло не только на тех, кто платит машканту или любые другие кредиты, но и на самих кабланов — подрядчиков, которые строят и продают квартиры. Давайте посмотрим, как именно — и как это влияет на безопасность и комфорт сделок по покупке квартир на бумаге.

Дело в том, что каблан строит квартиру не за свои деньги и даже не за тот минимальный платеж, который вы платите в начале. Он делает это за счет специального кредита от банка — так называемого банковского сопровождения (ливуй банкаи). Стоимость этих денег достаточно высокая, и перед тем, как выдать их каблану, банк тщательно его проверяет. 

Казалось бы, что из высокого процента, войны и других причин цены на квартиры давно должны были пойти резко вниз. Но когда каблан получает и так дорогой кредит и начинает строительство, ему очень не выгодно декларировать в банк, что квартиры продаются ниже изначально озвученной цены. Это может серьезно изменить условия его кредитования. 

Поэтому каблан будет стараться удержать цену и при этом желает привлечь клиентов с помощью разных “плюшек”. Среди них:

1. Новая квартира с гарантией каблана — первое, ради чего многие люди и обращаются к этому варианту покупки жилья. 
2. Инвентаризация квартиры (мифрат) — более хорошая кухня, красивая плитка. То есть, квартира будет выглядеть лучше, чем изначально.

Давайте сделаем простой подсчет. Сегодня кухня может стоить, 60 000 — 80 000 шекелей, кондиционер на всю квартиру — от 20 000 до 40 000. И это — ваша экономия.

3. Удобные платежи — вы сначала платите минимальный платеж (5 или 10%), а оставшуюся сумму — соответственно, 95 или 90% — уже при получении ключа. 
4. Банковское сопровождение проекта — это как бы дополнительная гарантия со стороны банка, что каблан в принципе способен выполнить взятые на себя обязательства.
5. Освобождение от строительного индекса — сейчас строительный индекс начал подниматься, и поэтому если вы заключаете договор с освобождением от него, это серьезная экономия — до десятков тысяч шекелей и больше.
6. Возможность самому выбрать дизайн квартиры — уже есть кабланы, которые приводят своего дизайнера, и тот уже на месте помогает вам сделать дизайн квартиры. 

И здесь, конечно, вы можете воспользоваться этими “плюшками” по максимуму и создать квартиру, которую хотели. В итоге, жилье вам будет стоить на 150 000 шекелей дешевле — но никто это не назовет скидкой.

Кроме того, покупка жилья у каблана открывает для вас и дополнительные финансовые возможности. Рассмотрим их подробнее.

Финансовые возможности при покупке квартиры у каблана

Вот две главных возможности в плане денег:

1. Вы можете пока не брать машканту (или, по крайней мере, не всю). А потом, возможно, проценты по машканте упадут и условия будут более выгодные. 

К тому же, вам не придется платить ипотеку до того, как ваша квартира будет построена. И тогда, если вы снимаете квартиру, то вам не придется параллельно платить машканту и аренду. 

2. Вы заплатите за квартиру меньше, чем она будет стоить после окончания строительства. То есть, вы заплатите по сегодняшним ценам, но через 2-3 года, когда цены поднимутся, ваша квартира сама по себе будет стоить дороже, чем на бумаге.

Но помимо возможностей, не стоит забывать и о рисках таких сделок.

Риски покупки квартиры на бумаге

Конечно, эта тема — не самая приятная, но очень важно увидеть и просчитать все риски заранее. Вот они:

• Риск того, что каблан не сможет достроить квартиру из-за финансовых и других проблем: 

• нет рабочих, которые приходят на стройку из-за войны;
• кредит стал более дорогой; 
• и еще 1000 и 1 причина. 

Как минимум, важно понимать, что достроенная квартира, по определению, более безопасная, чем недостроенная — даже если это самый надежный и опытный каблан.

• Это уже не риск, а реальность: с января 2026 года маам поднимается на 18%, и это повысит стоимость квартиры. 

Дело в том, что цена в договоре при покупке квартиры от каблана, состоит из базы плюс маам. То есть, если вы закрыли сделку сегодня на 17%, но не выплатили, значит, дальше остаток невыплаченной суммы будет привязан к маам. 

• Риск того, что проценты по ипотеке могут не снизиться, а подняться. Ранее мы говорили, что проценты по машканте предположительно опустятся — но ведь они также могут подняться, и это тоже риск. А значит, вам придется платить больше денег за кредит по машканте. 
• Риск того, что вы не сможете продать квартиру до окончания строительства или сразу после — если это была ваша цель покупки. Если вы рассматриваете квартиру как инвестиционный проект, вам важно понимать: не факт, что вы сможете продать ее по окончанию строительства или сразу после. 

Дело в том, что по закону, вы должны сначала выкупить квартиру на свое имя, а потом перепродавать дальше. Да, на сегодня есть кабланы, с которыми можно договориться о продаже квартиры до момента ее готовности. Но здесь есть нюансы:

• во-первых, это должно быть четко прописано в вашем договоре с кабланом. И не факт, что банк согласится, даже если каблан согласен;
• во-вторых, если это ваша единственная квартира, и вы хотите ее продать и быть освобождены от налога на прибыль — вам нужно подождать 12 месяцев после получения ключей. Если вы этого не сделаете, вам придется заплатить налог.

• Риски возникновения проблем в построенной квартиры — трещин в стене и т.д. Нужно понимать, что что-то может быть в квартире не так — это свойство новой квартиры, которое нужно брать в расчет.
• Риски вашей машканты: вы не знаете, что будет с вами самими и вашей платежеспособностью. Если вы сегодня платежеспособны, вы не можете гарантировать, что через 2 года, когда вы возьмете машканту, все останется так же. То есть, как минимум, вам нужно себя застраховать на сумму машканты. 
• Риск плохих ссуд от каблана. банковский кредит на который каблан строит квартиру — это дорогое удовольствие. Каблан банку платит больше денег, чем вы платите банку за свою машканту. И ссуда от каблана, которую вы берете в промежуточном этапе, чтобы каблан мог продолжить строительство — это его способ кредитоваться по вашим условиям, а не по условиям, которые ему дают. 

И ваша задача — проверить, что то, что говорит каблан, соответствует реальности. Например, что каблан платит не только проценты, но и привязку, если она есть. Чтобы вдруг не оказалось, что привязка осталась на вас и вместо 1 000 000 шекелей вы должны в конце заплатить 1 030 000. 

Как вы видите, покупка квартиры у каблана имеет свои преимущества и недостатки. И здесь важно, как в любой сфере, посоветоваться со специалистом, все проверить и убедиться, что эта сделка вам подходит — и только потом подписывать.

Итоги:

На сегодня покупка квартиры на бумаге у каблана — очень популярный способ приобретения жилья, который везде рекламируется. 

Эта покупка имеет ряд возможностей и рисков.

Среди возможностей:

• Новая квартира с гарантией каблана. 
• Инвентаризация квартиры (мифрат) — более хорошая кухня, красивая плитка. 
• Удобные платежи — вы сначала платите минимальный платеж (5 или 10%), а оставшуюся сумму — уже при получении ключа. 
• Банковское сопровождение проекта.
• Освобождение от строительного индекса.
• Возможность самому выбрать дизайн квартиры. 
• Возможность пока не брать машканту (или, по крайней мере, не всю). 
• Возможность заплатить за квартиру меньше, чем она будет стоить после окончания строительства. 

Риски таких сделок:

• Риск того, что каблан не сможет достроить квартиру из-за финансовых и других проблем. 
• Это уже не риск, а реальность: с января 2026 года маам поднимается на 18%, и это повысит стоимость квартиры. 
• Риск того, что проценты по ипотеке могут не снизиться, а подняться. 
• Риск того, что вы не сможете продать квартиру до окончания строительства или сразу после — если это была ваша цель покупки.
• Риски возникновения проблем в построенной квартиры — трещин в стене и т.д. 
• Риски вашей машканты: вы не знаете, что будет с вами самими и вашей платежеспособностью. 
• Риск плохих ссуд от каблана.