Машканта в Израиле

Машкантой (корень слова переводится как “закладывать”) в Израиле называют ипотеку — кредит для покупки жилья под залог его самого. Такой способ покупки недвижимости очень распространен в разных странах.

Как выплачивается машканта? Кто ее может получить? На какую сумму, срок, под какой процент? Ответы на все эти вопросы вы найдете в этой статье.

Кто и на каких условиях может получить машканту в Израиле

Любой человек, который хочет купить квартиру, может попытать свое счастье и подать документы на машканту. В том числе, на получение ипотеки могут претендовать и репатрианты. 

Жестких критериев отказа нет, но есть ограничения. В Израиле их устанавливает Центробанк. Вот они:

1. На первую квартиру максимальный процент ипотеки — 75% от стоимости жилья.  То есть, если вы покупаете недвижимость по цене в миллион шекелей, машканту банк вам даст в размере 750 тысяч. Если же это не первая квартира, то вы можете претендовать на кредит в максимум 50% от ее цены.
2. Ежемесячная выплата на ипотеку не может превышать 40% от чистого дохода семьи после выплат остальных кредитов со сроком погашения дольше 18 месяцев. Если, к примеру, потребительский кредит предстоит закрыть в течение года, для расчета ипотеки он не учитывается.

Например, если муж и жена зарабатывают 20 000, по долгим кредитам выплачивают 2 000, и есть потребительская ссуда на полгода с платежом в 1000, то с точки зрения банка их чистый доход 20 000 — 2 000 = 18 000. И тогда максимальная машканта, на которую можно рассчитывать — 7 200 шекелей в месяц. 

Обычно эта сумма еще меньше: банки стараются не давать ссуды, выплаты по которым приближаются к 40% семейного бюджета. Чаще одобряют ипотеку с ежемесячным платежом до 35% дохода пары.

3. Минимальный срок ипотеки — 4 года, а максимальный — 30 лет.

Важно: минимального дохода для получения машканты в Израиле нет.  Даже при зарплате в 6 000 шекелей (а это небольшой доход), финансовые организации предоставляют ссуду в пределах 400 — 500 тысяч шекелей на период до 30 лет.

То есть, основной вопрос —  какую сумму можно будет получить при данном уровне дохода и какую квартиру человек реально сможет себе на эти деньги позволить? Простой пример: вы можете рассматривать покупку квартиры за полтора миллиона. Тратить время, долго выбирать варианты, ездить присматривать. А потом вдруг выяснится, что банк столько денег не даст — и эта квартира вам не по средствам. 

Именно поэтому я искренне рекомендую в самом начале, как только вы решили купить недвижимость, воспользоваться услугами независимого консультанта по машканте. Он поможет понять, на покупку какой недвижимости, в каком городе и районе имеет смысл рассчитывать. Подробнее о том, что это за специалист и как его выбрать — здесь (ссылка на статью об ипотечных брокерах).

Кто выдает машканту в Израиле

Машканта в Израиле выдается несколькими типами финансовых организаций:

• В первую очередь, банками, например, Леуми, Апоалим, Дисконт, Мизрахи-тфахот;
• Кроме банков, можно обратиться в страховые компании;
• Также выдают ипотечные ссуды другие финансовые учреждения, например, Тарья.  

Из чего формируется машканта

Машканта — это не одна ссуда. Обычно она делится на несколько частей, и у каждой может быть свой процент, своя привязка и свой срок.

Приведу пример из практики. Клиентке выдали машканту из 3 частей:

• Одна — под постоянный процент на 15 лет;
• Вторая — под процент Прайм на 25 лет;
• И третья — под переменный процент на 20 лет.

И все это — структура одной машканты.

Но не надо пугаться — сейчас вы во всем разберетесь. Давайте подробно поговорим о разновидностях процентов и привязках.

Виды процентов по машканте:

• Постоянный — он устанавливается один раз и сохраняется на весь срок действия договора. Это удобно, если вы готовы один раз запланировать себе выплаты в бюджете и просто вносить одну и ту же сумму ежемесячно до полного погашения. Но при этом общая сумма выплат по ипотеке будет больше, чем при переменном проценте. 

В любой ипотеке как минимум треть должна быть под постоянный процент.

Кроме того, постоянный процент может быть привязан к индексу цен.

• Переменный — привязывается к какому-то параметру. Например, к стоимости гособлигаций. Такая ставка меняется раз в 5 лет, и может стать как выше, так и ниже.

Переменный процент, как и постоянный, может быть привязан к индексу цен.

• Переменный Прайм — процент, привязанный к Прайму. Что такое Прайм? Это ставка центр банка (сейчас 0.1%) + 1.5% То есть, на сегодняшний день процент Прайм в Израиле 1,6%. И этот процент меняется каждый месяц, в зависимости от решения центр банка.

Эта ставка значительно ниже других видов ставок — она поможет значительно удешевить вашу машканту. Но максимальная сумма, которую можно взять под этот процент — 2/3 от всей ипотеки.

Чтобы рассчитать примерную стоимость ипотеки под разные проценты, вы можете использовать калькулятор машканты — вы найдете его на сайтах банков.

Все эти варианты вам могут предложить в банке. И, пожалуй, главная сложность оформления ипотеки — построить свою программу так, чтобы не завысить общую сумму выплаты. Ведь вполне может быть ситуация, что ссуда берется на миллион шекелей, а вернуть за 30 лет придется уже полтора миллиона и даже намного больше.

Что поможет вам на этом пути? Понимание того, что банковский сотрудник — специалист по ипотечному кредитованию — не стремится к тому, чтобы вы сэкономили. Он заинтересован в своей зарплате, оценке руководством. А это, в свою очередь, зависит от количества проданных кредитов и их цены: чем их больше, чем они дороже,тем лучше для банка и его сотрудника.

Ситуация осложняется, когда договор купли-продажи квартиры уже подписан и его надо срочно оплатить, а в банке много желающих получить ипотеку. В этом случае обращение к ипотечному брокеру тоже экономит силы и время — у него есть наработанные контакты в банках и своя схема работы (ссылка на статью о брокере). 

Как уменьшить выплаты по машканте

Общая стратегия такова:

1. Вы должны четко понимать, с какой целью покупается квартира и сколько вам потребуется машканты для этой покупки.
2. Вам нужно составить для себя грамотную структуру ипотеки, которая будет учитывать главные параметры: 

— сколько семья может выплачивать сегодня и в будущем?

— планируете ли вы продавать квартиру?

3. После всего этого вы получаете предложения от разных банков на уже сформировавшуюся структуру и сравниваете общую сумму переплаты за весь период. 
4. Финальная стадия — переговоры с банком и выбор самого выгодного предложения.

Если вы сделаете все эти шаги, то шансы получить выгодную и подходящую под вашу ситуацию машканту сильно повысятся.

На что стоит обратить внимание:

• В последнее время банки очень загружены и дозвониться до них бывает нелегко. 
• Израильский менталитет проник и в банковскую сферу: торговаться в финансовом учреждении, как на рынке — уже нормальная практика.
• Часть кредитных программ предусматривает штрафы за выплату всей ссуды раньше указанного в договоре срока. Тогда как в других программах досрочное погашение только приветствуется, и банки не накладывают никаких санкций за досрочное погашение машканты.

Разобраться со всеми этими нюансами поможет независимый ипотечный консультант. Он построит для вас оптимальную структуру ссуды, проведет переговоры с банками, тем самым сэкономив вам деньги, время и нервы.

Страхование машканты

Что делать, если вы оформили ипотеку, и через какое то время один из партнеров умер?

Помимо душевной боли и утраты у вас есть еще одна проблема. Оставшемуся члену семьи теперь придется самостоятельно выплачивать машканту — и далеко не каждому человеку это по карману. 

Сотрудники банков подходят к этому вопросу прагматично: в этом случае машканта не списывается как ошибочно считают многие люди. Здесь входит в действие страхование жизни. 

Когда человек оформляет машканту, он обязан застраховать жизнь на всю сумму кредита. Страховка оформляется и на мужа, и на жену. Это те деньги, которые придется доплачивать. Но в случае смерти одного из супругов страховая компания погасит банку остаток по ипотеке.

Как взять машканту без первого взноса

Вопрос актуален, если оформляется машканта для репатриантов. Даже при высоко оплачиваемой работе по контракту у таких людей может не быть достаточных накоплений. В этом случае законы Израиля разрешают:

• Взять еще один кредит. Вам могут предложить очень выгодные условия — например, 70 тысяч на 10 лет под Прайм — если вы переведете зарплату в банк, который выдает этот кредит.
• Обратиться в финансовые учреждения наподобие Тария, страховые компании. 
• Обратиться в фонды развития (Керен Хиштальмут) — они предлагают от 50% до 80% суммы накоплений в фонде на выгодных условиях.
• Присоединиться к целевым программам государства для новоселов, например, в виде лотерей. Официально такая программа окончена,  т.е. новых лотерей нет. Но старые продолжаются и будут длиться еще год — полтора. Их участники могут получить машканту, покрывающую 90% стоимости жилья. А после выделения квартир по этим программам, скорее всего, будут открыты другие. 

Важно: верить объявлениям «помогу взять машканту без первого взноса» и т.п. — опасно. В лучшем случае, вам предложат один из перечисленных вариантов. Но первый взнос за вас точно не оплатят.

Кому положена машканта 90%

Машканта, покрывающая 90% стоимости жилья, — это государственная программа «жилье для новоселов» — льготная ипотека в Израиле .  В ней могут участвовать:

• те, у кого нет квартиры и не было ее 3 года;
• семьи или пары в гражданском браке;
• одиночки — разведенные, вдовцы старше 35;
• родители — одиночки, в т.ч. моложе 35.

Государство субсидирует стоимость квартиры. К примеру: жилье, которое на рынке стоит 1 миллион 700 тысяч, можно купить за 1 миллион 200 тысяч — 1 миллион 350 тысяч шекелей. При этом первый взнос может составлять 10% от стоимости квартиры и даже ниже, но не менее 100 тысяч шекелей.

Как считается требуемый размер первого взноса в таком варианте?

От рыночной стоимости квартиры — например, в 1 700 000 шекелей — банк считает, какую максимальную машканту он готов предоставить семье:

1 700 000* 75% = 1 275 000 шекелей.

Но стоимость квартиры со скидкой в проекте, допустим, 1 300 000 шекелей.

Получается, что на первый взнос всего 25 000 шекелей?

Нет, так не получится, поскольку минимальный взнос должен быть 100 000.

Значит, сама машканта будет 1 300 000 — 100 000 = 1 200 000 шекелей. 

А фактически первый взнос будет равняться 100 000/1 300 000 = 7.8% от стоимости квартиры — даже меньше, чем 10%.

Для участников программы есть ограничения:

•  жилье нельзя продавать 5 лет с момента получения тофес 4 (документа о пригодности квартиры к проживанию);
•  или 7 лет с момента выигрыша в лотерее. 
• Но при этом его можно сдавать.

Машканта для новых репатриантов (олим хадашим)

Юридических ограничений для получения ипотечного кредита у новых репатриантов нет. 

Выбор же программы кредитования осложняется тем, что:

• Олим хадашим не до конца понимают тонкости формирования процента по машканте;
• Зачастую у них недостаточно денег на первый взнос. Как мы уже говорили, эта проблема решается несколькими путями: от дополнительного кредитования до обращения к фондам.

Есть ли особенности, по которым выдается машканта для олим хадашим (ипотека для репатриантов в Израиле)? Фрагменты государственных программ по ипотеке для новых репатриантов есть, но зачастую они дороже и сложнее обычных. И тут тоже хорошим решением будет встреча с консультантом по машканте.

Как оформить машканту и что для этого надо

Итак, вы узнали все, что хотели, и готовы идти в банк?

При самостоятельном обращении вам нужно принести туда:

• внутренний паспорт;
• 3 зарплатных листа, если вы наемный работник, или годовой отчет за последний год, если вы предприниматель;
• распечатку операций по счету в банке за 3 последних месяца;
• если квартира уже куплена — договор на покупку.

При вашем обращении специалисты по машканте открывают дело. Сначала он выдает вам предварительное одобрение — это значит, что банк готов сотрудничать. 

На этом этапе вы можете прийти как с договором на квартиру, так и без него. Банк скажет, готов ли выдать ссуду, и на конечном этапе захочет посмотреть на договор купли-продажи. 

На какие факторы обращает внимание банк, когда решает, дать вам машканту или нет и на каких условиях?

Главные параметры:

• платежеспособность клиента;
• сама недвижимость — отвечает ли она критериям банка;
• гарантии возврата кредита.

Дальше — вопрос цены и переговоров.

Выводы

Самостоятельное оформление машканты — занятие хлопотное и долгое. 

В выборе и построении индивидуальной программы ипотечного кредитования даже калькулятор машканты от любого из банков лишь примерный ориентир. Сумма может оказаться как больше расчетной, так и меньше. 

Так что выбор за вами: разбираться самостоятельно, или сэкономить силы и время, воспользовавшись помощью ипотечного брокера. Увы, без него легко запутаться в обилии разносторонних программ — и их выгоде именно для вас. 

Еще почитать по теме:

• Как купить квартиру, если нет денег на первый взнос