Машканта в Израиле

Машкантой (корень слова переводится как “закладывать”) в Израиле называют ипотеку — кредит для покупки жилья под залог его самого. Такой способ покупки недвижимости очень распространен в разных странах.

Как выплачивается машканта? Кто ее может получить? На какую сумму, срок, под какой процент? Ответы на все эти вопросы вы найдете в этой статье.

Кто и на каких условиях может получить машканту в Израиле

Любой человек, который хочет купить квартиру, может попытать свое счастье и подать документы на машканту. В том числе, на получение ипотеки могут претендовать и репатрианты. 

Жестких критериев отказа нет, но есть ограничения. В Израиле их устанавливает Центробанк. Вот они:

1. На первую квартиру максимальный процент ипотеки — 75% от стоимости жилья.  То есть, если вы покупаете недвижимость по цене в миллион шекелей, машканту банк вам даст в размере 750 тысяч. Если же это не первая квартира, то вы можете претендовать на кредит в максимум 50% от ее цены.
2. Ежемесячная выплата на ипотеку не может превышать 40% от чистого дохода семьи после выплат остальных кредитов со сроком погашения дольше 18 месяцев. Если, к примеру, потребительский кредит предстоит закрыть в течение года, для расчета ипотеки он не учитывается.

Например, если муж и жена зарабатывают 20 000, по долгим кредитам выплачивают 2 000, и есть потребительская ссуда на полгода с платежом в 1000, то с точки зрения банка их чистый доход 20 000 — 2 000 = 18 000. И тогда максимальная машканта, на которую можно рассчитывать — 7 200 шекелей в месяц. 

Обычно эта сумма еще меньше: банки стараются не давать ссуды, выплаты по которым приближаются к 40% семейного бюджета. Чаще одобряют ипотеку с ежемесячным платежом до 35% дохода пары.

3. Минимальный срок ипотеки — 4 года, а максимальный — 30 лет.

Важно: минимального дохода для получения машканты в Израиле нет.  Даже при зарплате в 6 000 шекелей (а это небольшой доход), финансовые организации предоставляют ссуду в пределах 400 — 500 тысяч шекелей на период до 30 лет.

То есть, основной вопрос —  какую сумму можно будет получить при данном уровне дохода и какую квартиру человек реально сможет себе на эти деньги позволить? Простой пример: вы можете рассматривать покупку квартиры за полтора миллиона. Тратить время, долго выбирать варианты, ездить присматривать. А потом вдруг выяснится, что банк столько денег не даст — и эта квартира вам не по средствам. 

Именно поэтому я искренне рекомендую в самом начале, как только вы решили купить недвижимость, воспользоваться услугами независимого консультанта по машканте. Он поможет понять, на покупку какой недвижимости, в каком городе и районе имеет смысл рассчитывать. Подробнее о том, что это за специалист и как его выбрать — здесь (ссылка на статью об ипотечных брокерах).

Кто выдает машканту в Израиле

Машканта в Израиле выдается несколькими типами финансовых организаций:

• В первую очередь, банками, например, Леуми, Апоалим, Дисконт, Мизрахи-тфахот;
• Кроме банков, можно обратиться в страховые компании;
• Также выдают ипотечные ссуды другие финансовые учреждения, например, Тарья.  

Из чего формируется машканта

Машканта в Израиле- это не одна ссуда. Обычно она делится на несколько частей, и у каждой может быть свой процент, своя привязка и свой срок.

Приведу пример из практики. Клиентке выдали машканту из 3 частей:

• Одна — под постоянный процент на 15 лет;
• Вторая — под процент Прайм на 25 лет;
• И третья — под переменный процент на 20 лет.

И все это — структура одной машканты.

Но не надо пугаться — сейчас вы во всем разберетесь. Давайте подробно поговорим о разновидностях процентов и привязках.

Виды процентов по машканте:

• Постоянный — он устанавливается один раз и сохраняется на весь срок действия договора. Это удобно, если вы готовы один раз запланировать себе выплаты в бюджете и просто вносить одну и ту же сумму ежемесячно до полного погашения. Но при этом общая сумма выплат по ипотеке будет больше, чем при переменном проценте. 

В любой ипотеке как минимум треть должна быть под постоянный процент.

Кроме того, постоянный процент может быть привязан к индексу цен.

• Переменный — привязывается к какому-то параметру. Например, к стоимости гособлигаций. Такая ставка меняется раз в 5 лет, и может стать как выше, так и ниже.

Переменный процент, как и постоянный, может быть привязан к индексу цен.

• Переменный Прайм — процент, привязанный к Прайму. Что такое Прайм? Это ставка центр банка (сейчас 0.1%) + 1.5% То есть, на сегодняшний день процент Прайм в Израиле 1,6%. И этот процент меняется каждый месяц, в зависимости от решения центр банка.

Эта ставка значительно ниже других видов ставок — она поможет значительно удешевить вашу машканту. Но максимальная сумма, которую можно взять под этот процент — 2/3 от всей ипотеки.

Чтобы рассчитать примерную стоимость ипотеки под разные проценты, вы можете использовать калькулятор машканты — вы найдете его на сайтах банков.

Все эти варианты вам могут предложить в банке. И, пожалуй, главная сложность оформления ипотеки — построить свою программу так, чтобы не завысить общую сумму выплаты. Ведь вполне может быть ситуация, что ссуда берется на миллион шекелей, а вернуть за 30 лет придется уже полтора миллиона и даже намного больше.

Что поможет вам на этом пути? Понимание того, что банковский сотрудник — специалист по ипотечному кредитованию — не стремится к тому, чтобы вы сэкономили. Он заинтересован в своей зарплате, оценке руководством. А это, в свою очередь, зависит от количества проданных кредитов и их цены: чем их больше, чем они дороже,тем лучше для банка и его сотрудника.

Ситуация осложняется, когда договор купли-продажи квартиры уже подписан и его надо срочно оплатить, а в банке много желающих получить ма. В этом случае обращение к ипотечному брокеру тоже экономит силы и время — у него есть наработанные контакты в банках и своя схема работы (ссылка на статью о брокере). 

Как уменьшить выплаты по машканте

Общая стратегия такова:

1. Вы должны четко понимать, с какой целью покупается квартира и сколько вам потребуется машканты для этой покупки.
2. Вам нужно составить для себя грамотную структуру ипотеки, которая будет учитывать главные параметры: 

• сколько семья может выплачивать сегодня и в будущем?
• планируете ли вы продавать квартиру?

3. После всего этого вы получаете предложения от разных банков на уже сформировавшуюся структуру и сравниваете общую сумму переплаты за весь период. 
4. Финальная стадия — переговоры с банком и выбор самого выгодного предложения.

Если вы сделаете все эти шаги, то шансы получить выгодную и подходящую под вашу ситуацию машканту сильно повысятся.

На что стоит обратить внимание:

• В последнее время банки очень загружены и дозвониться до них бывает нелегко. 
• Израильский менталитет проник и в банковскую сферу: торговаться в финансовом учреждении, как на рынке — уже нормальная практика.
• Часть кредитных программ предусматривает штрафы за выплату всей ссуды раньше указанного в договоре срока. Тогда как в других программах досрочное погашение только приветствуется, и банки не накладывают никаких санкций за досрочное погашение машканты.

Разобраться со всеми этими нюансами в Израиле поможет независимый консультант по машканте. Он построит для вас оптимальную структуру ссуды, проведет переговоры с банками, тем самым сэкономив вам деньги, время и нервы.

Страхование машканты

Что делать, если вы оформили ипотеку, и через какое то время один из партнеров умер?

Помимо душевной боли и утраты у вас есть еще одна проблема. Оставшемуся члену семьи теперь придется самостоятельно выплачивать машканту — и далеко не каждому человеку это по карману. 

Сотрудники банков подходят к этому вопросу прагматично: в этом случае машканта в Израиле не списывается как ошибочно считают многие люди. Здесь входит в действие страхование жизни. 

Когда человек оформляет машканту, он обязан застраховать жизнь на всю сумму кредита. Страховка оформляется и на мужа, и на жену. Это те деньги, которые придется доплачивать. Но в случае смерти одного из супругов страховая компания погасит банку остаток по ипотеке.

Как взять машканту в Израиле без первого взноса

Вопрос актуален, если оформляется машканта для репатриантов. Даже при высоко оплачиваемой работе по контракту у таких людей может не быть достаточных накоплений. В этом случае законы Израиля разрешают:

• Взять еще один кредит. Вам могут предложить очень выгодные условия — например, 70 тысяч на 10 лет под Прайм — если вы переведете зарплату в банк, который выдает этот кредит.
• Обратиться в финансовые учреждения наподобие Тария, страховые компании. 
• Обратиться в фонды развития (Керен Хиштальмут) — они предлагают от 50% до 80% суммы накоплений в фонде на выгодных условиях.
• Присоединиться к целевым программам государства для новоселов, например, в виде лотерей. Официально такая программа окончена,  т.е. новых лотерей нет. Но старые продолжаются и будут длиться еще год — полтора. Их участники могут получить машканту, покрывающую 90% стоимости жилья. А после выделения квартир по этим программам, скорее всего, будут открыты другие. 

Важно: верить объявлениям «помогу взять машканту без первого взноса» и т.п. — опасно. В лучшем случае, вам предложат один из перечисленных вариантов. Но первый взнос за вас точно не оплатят.

Кому положена машканта 90%

Машканта, покрывающая 90% стоимости жилья, — это государственная программа «жилье для новоселов» — льготная ипотека в Израиле .  В ней могут участвовать:

• те, у кого нет квартиры и не было ее 3 года;
• семьи или пары в гражданском браке;
• одиночки — разведенные, вдовцы старше 35;
• родители — одиночки, в т.ч. моложе 35.

Государство субсидирует стоимость квартиры. К примеру: жилье, которое на рынке стоит 1 миллион 700 тысяч, можно купить за 1 миллион 200 тысяч — 1 миллион 350 тысяч шекелей. При этом первый взнос может составлять 10% от стоимости квартиры и даже ниже, но не менее 100 тысяч шекелей.

Как считается требуемый размер первого взноса в таком варианте?

От рыночной стоимости квартиры — например, в 1 700 000 шекелей — банк считает, какую максимальную машканту он готов предоставить семье:

1 700 000* 75% = 1 275 000 шекелей.

Но стоимость квартиры со скидкой в проекте, допустим, 1 300 000 шекелей.

Получается, что на первый взнос всего 25 000 шекелей?

Нет, так не получится, поскольку минимальный взнос должен быть 100 000.

Значит, сама машканта будет 1 300 000 — 100 000 = 1 200 000 шекелей. 

А фактически первый взнос будет равняться 100 000/1 300 000 = 7.8% от стоимости квартиры — даже меньше, чем 10%.

Для участников программы есть ограничения:

• жилье нельзя продавать 5 лет с момента получения тофес 4 (документа о пригодности квартиры к проживанию);
• или 7 лет с момента выигрыша в лотерее. 
• но при этом его можно сдавать.

Машканта для новых репатриантов (олим хадашим)

Юридических ограничений для получения ипотечного кредита у новых репатриантов нет. 

Выбор же программы кредитования осложняется тем, что:

• Олим хадашим не до конца понимают тонкости формирования процента по машканте;
• Зачастую у них недостаточно денег на первый взнос. Как мы уже говорили, эта проблема решается несколькими путями: от дополнительного кредитования до обращения к фондам.

Есть ли особенности, по которым выдается машканта для олим хадашим (ипотека для репатриантов в Израиле)? Фрагменты государственных программ по ипотеке для новых репатриантов есть, но зачастую они дороже и сложнее обычных. И тут тоже хорошим решением будет встреча с консультантом по машканте.

Как оформить машканту в Израиле и что для этого надо

Итак, вы узнали все, что хотели, и готовы идти в банк?

При самостоятельном обращении вам нужно принести туда:

• внутренний паспорт;
• 3 зарплатных листа, если вы наемный работник, или годовой отчет за последний год, если вы предприниматель;
• распечатку операций по счету в банке за 3 последних месяца;
• если квартира уже куплена — договор на покупку.

При вашем обращении специалисты по машканте открывают дело. Сначала он выдает вам предварительное одобрение — это значит, что банк готов сотрудничать. 

На этом этапе вы можете прийти как с договором на квартиру, так и без него. Банк скажет, готов ли выдать ссуду, и на конечном этапе захочет посмотреть на договор купли-продажи. 

На какие факторы обращает внимание банк, когда решает, дать вам машканту или нет и на каких условиях?

Главные параметры:

• платежеспособность клиента;
• сама недвижимость — отвечает ли она критериям банка;
• гарантии возврата кредита.

Дальше — вопрос цены и переговоров.

Выводы

Самостоятельное оформление машканты — занятие хлопотное и долгое. 

В выборе и построении индивидуальной программы ипотечного кредитования даже калькулятор машканты от любого из банков Израиля лишь примерный ориентир. Сумма может оказаться как больше расчетной, так и меньше. 

Так что выбор за вами: разбираться самостоятельно, или сэкономить силы и время, воспользовавшись помощью ипотечного брокера. Увы, без него легко запутаться в обилии разносторонних программ — и их выгоде именно для вас. 

Еще почитать по теме:

• Как купить квартиру в Израиле, если нет денег на первый взнос