Новость с таким названием не так давно всколыхнула всех, кто каким-то образом причастен к теме машканты или хотя бы задумывался о ней. В этой статье предлагаю разобраться, насколько эти изменения к лучшему — и к лучшему ли. Поехали?
Как было раньше — и как будет теперь?
Машканта — тема сложная и запутанная. До сих пор многим заемщикам непросто было разобраться:
- Из чего складываются выплаты,
- По какому принципу вычисляются,
- Как будут меняться,
- Какой процент по машканте выбрать: постоянный без привязки, постоянный с привязкой, переменный без привязки, переменный с привязкой плюс прайм…
Добавим сюда изменение условий при разных сроках ипотеки и множество других нюансов, заметно влияющих на кошелек заемщика, — и получим картину маслом.
Представители Банка Израиля отмечают: в большинстве стран используют только два основных варианта ипотеки — фиксированные процентные ставки и переменные. Не принято делить ипотеку на несколько программ, выплачивая ее частями по разным программам.
Тогда как в Израиле ипотека обычно состоит из нескольких частей, каждая из которых выплачивается по отдельным правилам. С одной стороны, это дает клиентам больше вариантов для выбора. Но, чем больше вариантов, тем сложнее в них разобраться и остановиться на одном. Подробнее о машканте я рассказываю в отдельной статье.
Теперь же, по логике, путанице должен прийти конец. По распоряжению Банка Израиля, все, кто хочет взять ссуду на покупку недвижимости, будут получать предложения от всех банков страны в виде трех стандартных корзин. Причем, в едином формате и с определенным набором составляющих.
Что это даст? По идее, клиентам будет намного проще сравнивать предложения разных банков и выбирать подходящее именно им. Но так ли это на самом деле? Давайте разберемся.
Какие три варианты выплаты машканты Банк Израиля включил в список обязательных
В список обязательных предложений входят:
- 100% постоянная процентная ставка без привязки (“квуа лё цмуда”);
- ⅓ постоянная процентная ставка без привязки, ⅓ переменная с привязкой (цмуда мештана) и ⅓ с привязкой к прайм (“цмуда ле рибит апрайм”);
- ½ постоянная процентная ставка без привязки, ½ с привязкой к прайм.
Есть и четвертый вариант — тот, который человек составит самостоятельно или с помощью консультанта по машканте.
Изменения вступят в силу в середине 2022 года.
Финансовые организации будут учитывать прогноз Банка Израиля.
Кроме базовых условий каждой из трех корзин, заемщики узнают:
- прогнозируемую общую процентную ставку;
- прогнозируемые общие платежи;
- максимальную ожидаемую месячную сумму погашения.
Данные будут рассчитаны по единой методике и представлены в едином формате. Это должно повысить уровень прозрачности сделки и помочь заемщику ориентироваться среди предложений.
Данные, представленные в едином формате, будут отражать ожидаемые комиссионные и ежемесячные платежи в течение периода ипотеки на основе:
- прогнозов изменений на рынке капитала,
- индекса потребительских цен и процентных ставок,
- цен на государственные облигации,
- предположения специалистов относительно ожидаемого процента инфляции.
«Важно подчеркнуть, что все банки будут основываться на одних и тех же прогнозах рынка капитала, которые будут опубликованы Банком Израиля, так что основа для сравнения ценовых предложений различных банков будет единой», — пояснили в Банке Израиля.
На сайтах банков появятся ипотечные калькуляторы
Одна из причин роста спроса на ипотеку в Израиле — перегруженность банков. Такова наша реальность: клиент может ждать одобрения кредита больше месяца. Это мешает сравнивать предложения различных банков — ведь к моменту одобрения одним банком предложения других могут измениться из-за перемен на рынке. А в рамках реформы Банк Израиля обязывает финансовые организации отвечать на заявления о получении машканты за несколько дней.
Чтобы соблюдать эти сроки, банки должны перевести подачу и обработку документов в онлайн-режим. А это значит, что каждый потенциальный заемщик сможет увидеть в своем личном кабинете на веб-сайте банка:
- симулятор счета ипотечных ссуд,
- информацию обо всех существующих типах ипотечных ссуд,
- подробности о каждой из них и т.д.
🔥 Важно: перемены коснутся не только новых кредитов! Если у вас уже есть машканта, и вы хотели бы сократить срок погашения займа, вы можете прийти в банк и пересмотреть свою ссуду.
В Банке Израиля подчеркивают: для рефинансирования машканты мало сравнить процент своего ипотечного маршрута с существующими предложениями. Нужно учитывать дополнительные данные:
- плата за досрочное погашение;
- время до обновления процентной ставки в ряде программ.
В случае досрочного погашения, банк должен будет предоставить вам прогнозируемые проценты по платежному балансу — с учетом фактической суммы, которую нужно будет выплатить (включая плату за досрочное погашение и дополнительные комиссии, если таковые имеются). Кроме того, он должен будет сообщать вам следующую дату изменения процентной ставки Центробанка.
К чему это приведет? Мои выводы
Порыв заботы Центробанка о заемщиках, конечно, благородный и ценный. Сделать систему более прозрачной для клиента, стандартизировать процесс выдачи ипотеки надо было еще позавчера. Вот только правильный ли путь выбран?
Увы, сейчас это более похоже на рай, но… не для заемщиков, а для банков. В краткие сроки они будут предлагать высокие ставки по невыгодным изначально структурам.
До сих пор клиент получал одно предложение от каждого банка. Теперь же он будет получать по 3.
То есть, если он захочет сравнить предложения от разных банков, чтобы получить лучшие условия, то:
- от трех банков он получит в общей сложности 9 предложений,
- от четырех — целых 12, и так далее.
И в этом всем он должен будет разобраться!
Вторая проблема в том, что эти все предложения абсолютно одинаковые. Они никак не учитывают потребности конкретной семьи. Калькулятор, — это приятный бонус для любителей поиграться с цифрами. Но между ним и оптимальной машкантой для семьи нет никакой связи.
В подавляющем большинстве случаев, ни одно из этих предложений не подходит ни одному клиенту. Если человек захочет получить выгодные условия, ему придется разрабатывать индивидуальный договор, который будет учитывать его ситуацию и возможности. Делать это придется самостоятельно или с консультантом по машканте. И, кстати, потребность в таком специалисте не то что не упадет, а, наоборот, возрастет.
Но, конечно, есть и положительный момент — банки обяжут выдавать предварительные разрешения в течение 2-х рабочих дней. Вот только количество банковских работников в ближайшее время вряд ли увеличится, а диджитализация заходит не так быстро, как хотелось бы. Причем, работы станет больше — каждому клиенту нужно будет выдавать не один, а три маршрута. Поэтому мне не понятно, за счет чего банки смогут выдавать предварительные разрешения быстрее — и произойдет ли это на самом деле.
Статьи по теме:
Добавляйтесь в телеграм-чат по машканте ⤵️
